Actualmente se viven momentos complejos en el que existe una combinación de incertidumbre significativa y valoraciones de activos muy altas. Por ello, se requiere evaluar propuestas para encontrar el diamante en bruto.

Valorado en el 2011, como una de las 65 leyendas vivientes de la industria de bienes raíces, según Real Estate Forum en su edición del 65 aniversario, Ethan Penner es uno de los pioneros reconocido en la industria de bienes raíces con una larga y exitosa trayectoria.

‘’Los bienes raíces ofrecen rendimientos relativamente fuertes con la perspectiva de un crecimiento tanto en los alquileres como en la rentabilidad que puede ayudar a compensar los impactos negativos de la inflación’’, expresa Penner.

Fundador de varias empresas de bienes raíces, tales como: Mosaic, CBRE Capital Partners y MREC Management, para Factor de Éxito es un honor contar con un icono como Penner en nuestras páginas. 

Usted es reconocido como pionero en el área de las finanzas en bienes raíces, ¿Cuáles han sido los grandes desafíos que ha tenido que vivir en sus 40 años de carrera en este mercado tan volátil?

Durante estos 40 años, Estados Unidos y el mundo han experimentado cambios increíbles. Quizás la habilidad o rasgo de personalidad que más me ha ayudado en mi carrera es mi alto nivel de confort, y hasta podría llamarlo amor, por el cambio. Creo que la mayoría de las personas anhelan la seguridad, lo que las hace no estar cómodas e incluso resistentes al cambio. A veces, la incomodidad de las personas con el cambio es tan grande o tan aterradora, que incluso fingen que no notan los primeros signos de este, con la esperanza de que, al ignorarlos, tal vez no llegue. He visto que esto ha sucedido muchas veces y cómo las personas que ignoraron la realidad, pagaron precios muy altos. 

En el tiempo previo a la crisis financiera global de 2008, debe haber sido obvio para la mayoría de los profesionales que la fijación de precios de los activos financieros era insostenible y que el negocio de financiación de hipotecas para viviendas estaba otorgando préstamos a personas que no podían hacer sus pagos hipotecarios. Y, sin embargo, el sistema ignoró las señales obvias y continuó haciendo negocios como si todo estuviera bien. De hecho, 2007 fue un año que produjo récords de volumen en adquisiciones y financiamientos para el negocio de bienes raíces comerciales, justo antes de que la industria experimentara su peor colapso en precios.

He visto que este fenómeno de ignorar a gran escala las primeras señales de advertencia de cambio continúa en la última década en lo que respecta al cambio social que, por supuesto, siempre tiene consecuencias significativas para el mercado financiero. Existe un gran abismo generacional que seguirá teniendo un impacto significativo en los bienes raíces y las finanzas, sin mencionar la construcción política y social. 

Los jóvenes de hoy no están tan comprometidos con algunos de los valores estadounidenses tradicionales más importantes que las generaciones anteriores han apreciado, como la democracia de libre mercado, la creencia de que el trabajo arduo tiene valor y produce movilidad social, y un respeto general por la ley y la responsabilidad personal. También hay una reducción significativa en cualquier afiliación religiosa. A aquellos que prestan atención a cambios como estos les irá mucho mejor que a aquellos que esconden la cabeza en la arena y los ignoran.

¿Cómo se encuentra la inversión inmobiliaria en la era postpandemia en los Estado Unidos? ¿Qué estados están mejor posicionados?

El Covid-19 ha servido para acelerar tendencias ya existentes, debido a esto no atribuiría los cambios o tendencias que hemos visto a la pandemia, sino que esta los ha influenciado. Los principales centros urbanos de los EE. UU., Nueva York, Los Ángeles, San Francisco y Chicago, se encuentran en un estado de transición desde hace algún tiempo. Hay ciertos puntos en común que cada uno tiene y ciertas diferencias, comprendiendo esos matices que son siempre importantes al tomar decisiones de inversión. 

Esas cuatro ciudades comparten una confianza en las empresas centradas en oficinas para su dinamismo económico. También comparten una población que elige políticos con orientaciones muy izquierdistas, que se ha manifestado en impuestos más altos y tasas de criminalidad más altas que el promedio. Como resultado, estas ciudades han visto una gran salida neta de empresas y personas, que eligen mudarse a ciudades con orientaciones políticas más derechistas, como Dallas, Nashville, Phoenix, Miami, Salt Lake City e incluso ciudades de montaña más pequeñas como Boise, Idaho y Jackson Hole, Wyoming.

Estos movimientos que son, en cierta medida, atribuibles a la política han sido claramente facilitados y acelerados por la introducción de la pandemia del movimiento "trabajo desde casa" o "WFH", que probablemente será parte del mundo laboral para siempre y que tendrá impacto inevitable sobre la ocupación de oficinas y los alquileres. A corto plazo, me imagino que continuará esta tendencia de alejarse de las cuatro grandes ciudades hacia estos otros lugares. 

Me gustan especialmente las perspectivas de que Dallas crezca y se convierta en una de las principales ciudades comerciales de los EE. UU., si no la principal, ya que se beneficia de una excelente infraestructura, una ubicación centralizada y un aeropuerto sólido. También creo que Salt Lake City y Nashville tienen excelentes perspectivas comerciales a largo plazo. Si bien las otras ciudades a las que se está mudando la gente pueden seguir siendo atractivas y brindarles a los residentes una buena calidad de vida, no las veo como centros urbanos y, por lo tanto, su crecimiento es inevitablemente limitado. A la larga, veo un futuro sólido para las dos principales ciudades de California y para Nueva York, y si los precios bajan, imagino que los inversores a largo plazo se beneficiarán de la compra de bienes raíces bien ubicados en esas tres ciudades.

¿Qué ventajas ofrece hoy para los inversionistas el mercado inmobiliario frente a inversiones en otras áreas?

El mundo de las inversiones en general ofrece hoy muy poco rendimiento y muy poca certeza. Esto se debe a la combinación del cambio social masivo mencionado anteriormente junto con la política monetaria leve de los bancos centrales que se enfrentan a grandes niveles de endeudamiento público. Los bienes raíces ofrecen rendimientos actuales relativamente fuertes con la perspectiva de un crecimiento tanto en los alquileres como en el rendimiento que puede ayudar a compensar los impactos negativos de la inflación. Estas son cualidades bastante únicas que hacen que las propiedades inmobiliarias sean muy atractivas. También hay algunos beneficios fiscales asociados con bienes raíces que son únicos.

¿Por qué invertir en el mercado inmobiliario de Florida, específicamente en Miami?

 Como se mencionó anteriormente, Florida en general y Miami en particular se han beneficiado de una migración de personas y empresas de las grandes áreas urbanas. Esta migración, la que creo  probablemente continúe durante algún tiempo, es muy útil para los valores inmobiliarios en Florida y Miami. Con el tiempo, Miami tendrá que lidiar con problemas de calidad de vida que surgen con el crecimiento de la población, incluido el tráfico, la asequibilidad y el crimen. Veremos cómo se desarrolla eso, pero por ahora las señales son en su mayoría positivas.

Luego del colapso en el complejo Champlain Towers en Miami, ¿cómo se vio afectada la inversión en bienes raíces en Miami?

Estoy seguro de que esta tragedia ha provocado que los propietarios, las aseguradoras y los inversores presten mucha más atención a la integridad estructural de los edificios. No veo que esto haya tenido un impacto negativo a largo plazo sobre los valores generales de bienes raíces en Miami.

Vamos a las cifras, ¿cuál es el valor y retorno de la inversión en este momento en Miami?

Los bienes inmuebles no son estables y, como tales, no se prestan fácilmente a una respuesta generalizada a esta pregunta. Primero, hay un rendimiento distinto para cada tipo de propiedad. Los apartamentos para la clase media se consideran muy estables y seguros, por lo tanto, se negocian con un rendimiento inicial mucho más bajo que las inversiones más riesgosas o menos estables, como oficinas u hoteles. Al mismo tiempo, cuando hablamos de rendimiento en bienes raíces, es común observar el rendimiento inicial, que es el rendimiento obtenido de los ingresos netos en función del precio pagado por el activo. Esto ignora la capacidad de un activo para aumentar los ingresos con el tiempo a través del crecimiento de los alquileres. Como tal, el rendimiento inicial, o "tasa de capitalización", que es el término utilizado en la industria, es un reflejo de bajo rendimiento. Además, la ubicación es crítica y conducirá a diferentes precios para el mismo activo. Un hotel idéntico en la playa de Miami Beach, naturalmente, será más valioso que si se trasladara a 10 millas, o incluso a 10 metros de la playa.

Dicho esto, me imagino que para los apartamentos en el área general de Miami se puede producir un rendimiento actual sobre el capital de aproximadamente 6-7% con la perspectiva de crecer con el tiempo, de tal manera que supere el 10%. Esta inversión muy segura se compara favorablemente con otras opciones con una seguridad similar en el mundo de las inversiones, donde los rendimientos de los bonos están más cerca del 2-4% sin ventajas.

¿Qué tipo de propiedades son las que hoy están en la mira para invertir? ¿Cuál es su recomendación?

Estamos en un momento complejo en el que tenemos una combinación de incertidumbre significativa y valoraciones de activos muy altas. Como tal, no puedo seleccionar una sola estrategia. Más bien, estoy a favor de la inversión situacional que requiere que uno evalúe muchas oportunidades para encontrar el diamante en bruto. En los últimos cinco años, la estrategia que he favorecido y que ha producido los mejores resultados, ha sido la adquisición de apartamentos antiguos de clase B, e incluso de clase C, en todo el suroeste y sureste de los EE.UU. y subir los alquileres. 

No solo han estado aumentando las rentas, sino que ha habido una gran cantidad de capital institucional que recientemente se ha dirigido a comprar estos activos, creando una apreciación significativa de los precios. Esta estrategia nos ha producido rendimientos muy por encima del 20% anual durante este tiempo. Anticipar hacia dónde irá la próxima ola de capital institucional es una excelente manera de invertir y un aspecto importante para mí al momento de decidir cómo y dónde enfocaré mi atención.

¿Cómo se proyecta el 2022? ¿Considera usted que este es un buen año para la inversión en bienes raíces?

Creo que en el 2022 e incluso hasta el 2025 serán desafiantes debido a la gran incertidumbre en el mundo. Creo que habrá ganadores y perdedores y ese es un mercado divertido para jugar. Aquellos que mantienen la cabeza fuera de la arena, que notan el cambio y pueden anticipar correctamente sus impactos lo harán muy bien. Mientras, aquellos que invierten basándose en el libro de jugadas del pasado, probablemente no lo harán tan bien.